КАК ВЫБРАТЬ ПОДРЯДЧИКА

Александ МИРОШКИН
Алексей САМОЙЛОВИЧ

В современной бизнес-среде уже мало кто считает допустимым размещать офис в полуразрушенных комнатах и сырых полуподвалах. Все больше компаний стремятся придать рабочим помещениям современный вид, создать обстановку, благоприятную для работы и развития. Владельцы зданий, построенных много десятилетий назад, проводят капитальные ремонты и глобальные реконструкции. Это непростое дело требует серьезных знаний и крупных вложений. Любой проект - от ремонта до полной реконструкции многоэтажного здания - зависит от правильного выбора подрядной организации, которая будет проводить все работы.

СОСТАВЛЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Перед началом работ необходимо провести качественное предпро-ектное обследование объекта, чтобы точно и полно понять объем предстоящих задач. Если здание готовится к реконструкции, следует посмотреть, в каком состоянии находятся несущие конструкции, стены, перекрытия, кровля. Нужно оценить состояние фундамента, и если на стенах есть трещины, возможно, происходит осадка здания, и придется усиливать фундамент. Пристальное внимание должно быть уделено и состоянию инженерных систем. Прежде чем искать подрядчика, заказчику нужно обратиться в проектную организацию, которая разработает архитектурно-строительные решения, проектные материалы по инженерному оборудованию здания и составит проектную документацию. В архитектурно-строительных решениях выполняется разбивка на рабочие и служебные помещения, определяется расположение серверной, столовой, кухни, санузлов,теплового пункта, места для размещения вентиляционного оборудования.

В проектной организации также разрабатывается техническое задание, которое является неотъемлемой частью договора на проектные работы. В техническом задании определяется последовательность задач, требования к архитектурно-строительным и конструктивным решениям, состав проектной документации и многое другое.

В современных офисных помещениях присутствует большое количество инженерных систем: отопление, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение, слаботочные сети (компьютерные и телефонные линии, охранная и пожарная сигнализации, видеонаблюдение). Наличие всех этих систем должно быть предусмотрено на проектном этапе. Например, в туалетах и на кухне должна быть автономная вытяжная вентиляция, отделенная от вентиляции основных помещений. Воздух, забираемый с улицы в зимнее время, требует подогрева, значит, к теплообменнику нужно подводить теплоноситель от системы отопления или использовать для подогрева воздуха электроэнергию. Так же подробно должен быть проработан вопрос с системой кондиционирования. Одни компании считают нужным установить сплит-системы и увешать фасад множеством небольших блоков, другие предпочитают центральную систему кондиционирования; одну или несколько больших установок, которые требуют определенного пространства для размещения внутренних блоков.

Должно быть определено количество и расположение рабочих мест, подобрано освещение, кабели, и проведены расчеты требуемых мощностей. Желательно предусмотреть резервное электроснабжение, поскольку для нормальной работы офиса подача электропитания должна быть бесперебойной. Обычно монтируются две вводных линии электроснабжения. Если есть место, можно установить дизельную электростанцию на случай отключения электроснабжения или использовать источники бесперебойного питания.

Многие фирмы, стремясь увеличить полезную площадь, осваивают подвалы и чердаки. При благоприятных гидрогеологических условиях это можно сделать с небольшими финансовыми затратами. Если подвал затапливается дождевыми или талыми водами, можно установить дренажную систему, которая понижает уровень грунтовых вод под зданием. Дренаж закладывается чуть ниже уровня фундамента на небольшом расстоянии от здания снаружи или внутри подвала.

Чтобы создать барьер влаге, проникающей через стены, делается проникающая гидроизоляция. После этого можно проводить работы: углубить и отделать подвал. При освоении неотапливаемых чердаков, кроме работ по утеплению кровли, обычно необходимо изменять и существенно усиливать конструкцию крыши, устраивать естественное освещение, устанавливать окна,подводить отопление и другие инженерные системы.

При составлении задания на проектирование очень важно определить степень проработки документации: "проект", "рабочая документация" (или "рабочий проект") сильно отличаются друг от друга. На стадии"проект" даются только планы и разрезы здания со схематическим изображением основных несущих и ограждающих конструкций, без подробных чертежей и разрезов. Строить по таким чертежам, естественно, нельзя. После утверждения проекта составляется рабочая документация. На этой стадии определяются все размеры, идет привязка стен, перегородок, дверных проемов и т. д. По таким чертежам уже можно проводить работы.

Как правило, при изготовлении рабочей документации составляется ведомость отделки по каждому помещению, определяются отделочные материалы стен, потолка, пола, учитываются пожелания заказчика по отделке каждого помещения и лестниц с указанием площадей поверхностей. Эти сведения понадобятся подрядчику для составления смет.

Все работы на проектной стадии должны быть выполнены качественно и без ошибок, от четкости проработки зависит результат. Если проект сделан неправильно, даже самый опытный и профессиональный подрядчик не выполнит работу хорошо. Проект можно сравнить с картой: если перепутаны стороны света, направления и расстояния, добраться до цели будет очень непросто.

ВЫБОР ПОДРЯДЧИКА

Люди, не являющиеся экспертами в строительстве, обычно ищут подрядчика по объявлениям в газетах, через Интернет или по рекомендациям друзей и партнеров по бизнесу, которые уже проводили ремонтные работы и остались довольны результатом. Последний способ, конечно, предпочтительнее.

Подрядчик должен обладать опытом проведения аналогичных работ. Если речь идет о текущем ремонте офиса, стоит выбирать фирму, которая специализируется на ремонте и отделке. Если же речь идет о капитальном строительстве или реконструкции старого здания, опыт ремонтной фирмы может оказаться недостаточным.

Как правило, работа должна быть сделана в сжатые сроки, поскольку любая задержка означает потерю денег. Очень важно все правильно организовать, составить график проведения работ. Поэтому при постановке крупных задач одна организация должна выполнять функции генерального подрядчика и отвечать за весь комплекс работ в целом. Она может исполнить все своими силами или привлечь узкоспециализированных субподрядчиков: по водо- и теплоснабжению, вентиляции, пожарной сигнализации и т. п. Это фирмы, в которых генподрядчик уверен и знает, как они работают. Все работы должны проводиться своевременно, в комплексе, согласно утвержденному графику, чтобы не задерживать других подрядчиков.

Очень важный этап - увязка всех инженерных систем в единое целое. Лучше всего, если объединение инженерных систем заложено при проектировании, но нередко проекты электросистем, водоснабжения, отопления, вентиляции разрабатываются разными организациями. Случается, что на чертеже указан способ монтажа, который технически выполнить невозможно: все коммуникации пересекаются на одном уровне, вентиляционный канал проходит через лестничный пролет и т. п. Именно поэтому на данной стадии нужен жесткий контроль со стороны генподрядчика.

Теперь, зная, какими качествами должна обладать подрядная организация, можно приступать к поискам компании, которая отвечает этим требованиям. Утвержденную проектную документацию, техническое задание и ведомости отделки нужно передать нескольким подрядным организациям, чтобы они, изучив их, смогли оценить стоимость производства работ и сделать свое коммерческое предложение, составить смету. В проекте для этого достаточно сведений: определены площади и размеры, в техническом задании или ведомости отделки перечислены отделочные материалы. Устраивается тендер, чтобы рассмотреть сметы, представленные подрядчиками, и выбрать из них оптимальный вариант.

СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ

Первые выводы о грамотности и профессионализме подрядчика можно сделать из того, как он подходит к составлению сметы. При анализе представленных смет должна оцениваться не только стоимость работ, но и полнота составления документа. Если потенциальные подрядчики написали 10-20 строчек в смете на реконструкцию здания, не стоит ждать хорошего результата от их работы. Глубокая проработка сметы внушает больше доверия: должны быть учтены все необходимые работы по реконструкции, включая дополнительные работы по усилению фундамента, прорезке отверстий под вентиляцию и т. п. На данном этапе заказчику важно получить наиболее полную информацию о предстоящих затратах: в случае разрыва договорных отношений с подрядчиком при наличии подробной сметы легче определить реальную стоимость выполненных работ и провести взаимные расчеты.

Чтобы понять, насколько представленные сведения соответствуют предстоящим работам, нужно провести профессиональный анализ сметы. Его может выполнить привлеченный профессиональный сметчик или представитель заказчика, если он обладает достаточными знаниями в сфере строительства. Для полноценного анализа необходимо внимательно изучить проект, техническое задание, ведомости отделки, состав работ. Нужно обязательно выехать на объект и посмотреть, все ли учел подрядчик, не забыты ли важные и затратные работы (гидроизоляция стен, дренаж и т. д.). По результатам проверки делается вывод о правильности предложенных смет.

Если у заказчика нет специалиста, который может квалифицированно оценить представленную смету, имеет смысл обратиться в экспертную компанию. Она проведет обследование здания до начала производства работ и выявит все особо важные места и проблемы, которые могут возникнуть при ремонте и реконструкции.

ПОСЛЕДУЮЩИЕ ВОПРОСЫ

На следующем этапе необходимо ознакомиться с предыдущими работами потенциальных подрядчиков: съездить и посмотреть на объекты, которые они выполняли. Если вам предложат взглянуть на портфолио, помните, что на фотографиях вы можете не увидеть мелких неприятных нюансов. Например, офисные перегородки часто возводят из гипсокар-тона с заполнением звукоизоляционными материалами. Как выполнены места стыков листов гипсокартона, можно узнать, только увидев это своими глазами. Сделаны заподлицо с плоскостью стен или есть небольшие неровности, имеются ли трещины? Как прилегает плинтус к стенам, есть ли большие щели? Как лежит напольное покрытие, есть ли на линолеуме или ковролине волны? Как собран подвесной потолок? Как работает вентиляция?

Узнайте, есть ли у подрядчика мастера всех необходимых специальностей и достаточна ли техническая оснащенность компании: есть ли необходимые инструменты, краны, грузовые автомобили, бетономешалки и т. д. Если для изготовления проема в кирпичной или бетонной стене придут рабочие с двумя маленькими перфораторами и одной большой кувалдой, то от такого обращения может быть нарушена целостность всей строительной конструкции.

Важно выяснить, будет ли на объекте постоянно присутствовать прораб. Если нет, вряд ли работа будет выполнена качественно.

После получения ответов на все эти вопросы можно заключать договор и приступать к работе.

КОНТРОЛЬ СО СТОРОНЫ ЗАКАЗЧИКА

Весь цикл работ должен контролироваться заказчиком. Причем желательно, чтобы контролирующий специалист (как правило, это руководитель службы эксплуатации здания, который хорошо знаком со спецификой функционирования компании) был заинтересован в дальнейшей эксплуатации здания.

Помимо контроля над строительством иногда возникает необходимость оперативно внести изменения или дополнения в проект. Например, очень часто на этапе строительства вспоминают, что в здании будут уборщицы, которым надо где-то хранить пылесосы, моющие средства и прочие необходимые для работы инструменты.

Конечно,лучше все вопросы решить на стадии проекта, но опыт пока-зывает, что многое меняется на ходу. Например, при облицовке фасада реконструируемого здания плиткой или другими элементами геометрически правильной формы становится заметно, что окна установлены на разной высоте или не по одной вертикальной линии. Естественно, необходима корректировка, иначе вид фасада будет испорчен. Чем раньше замеченные недочеты будут исправлены, тем лучше.

Присутствие на объекте представителя заказчика помогает бороться с хищениями строительных материалов. Нужно отслеживать, действительно ли используются материалы, заложенные в смету, в каком количестве и везде ли они применяются. Случается, что акт выполнения работ заполнен, деньги и материалы списаны, а работа не проведена. Например: гидроизоляция должна выполняться в два слоя, а сделана в один; при утеплении цокольного этажа применен утеплитель меньшей толщины. Во избежание подобных ситуаций на объекте должен постоянно присутствовать или регулярно посещать представитель заказчика, который разбирается в вопросах строительства и может осуществлять поэтапную приемку работ. Все скрытые работы должны быть освидетельствованы соответствующими актами. Не менее эффективный вариант- привлечь для контроля над строительством организацию, которая осуществляет технический надзор и отстаивает интересы заказчика.

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию АСК "Адвокат качества".

ГОТОВЫЕ РЕШЕНИЯ

Проведите хорошее предпроектное обследование здания, чтобы точно и полно понять объем предстоящих работ. Если здание готовится к реконструкции, нужно определить, в каком состоянии находятся фундамент, несущие конструкции, стены, перекрытия, кровля.

Обратитесь в проектную организацию, которая разработает архитектурно-строительные решения, проектную документацию для производства работ и техническое задание, в котором определяется стадия проектирования, основные задачи, необходимая отделка и т. д.

Все инженерные системы должны быть увязаны между собой и конструкциями здания.

Выберите подрядчика. Обычно выбирают по объявлениям в газетах, через Интернет или по рекомендациям друзей и партнеров по бизнесу, у которых подобные работы были проведены успешно. Последний способ предпочтительнее.

Всю проектную документацию, техническое задание и ведомости отделки нужно передать нескольким подрядным организациям, чтобы сравнить коммерческое предложение, оценить стоимость производства работ и профессионализм при составлении сметы.

Оцените предыдущие работы потенциальных подрядчиков. Съездите на объекты, которые они выполняли. Если вам показывают портфолио, помните, что фотографии могут не отражать реального положения вещей.

Узнайте, есть ли у подрядчика мастера всех необходимых специальностей и какова техническая оснащенность компании [есть ли необходимые инструменты, краны, грузовые автомобили, бетономешалки и т. д.), будет ли на объекте постоянно присутствовать прораб.

Подрядная организация, выполняющая общестроительные работы, должна взять на себя функции генерального подрядчика и отвечать за весь комплекс работ в целом. При этом она может выполнять все работы сама или привлекать узкоспециализированных субподрядчиков.

На протяжении работ обязательно должен осуществляться контроль со стороны заказчика.

Желательно, чтобы контролирующий специалист разбирался в вопросах строительства и был заинтересован в дальнейшей эксплуатации здания. Можно привлечь для этого компанию, специализирующуюся на техническом надзоре.

Журнал "Современный офис", №1 2005г., www.pro-office.ru

Назад